CZY PÓŹNA JESIEŃ TO DOBRY MOMENT, BY KUPIĆ COTTAGE?

Moim zdaniem każda pora roku jest dobra, by kupić cottage i jak pojawi się coś bardzo interesującego, to bez względu na termin warto dokonać zakupu. Z tym, że każda pora charakteryzuje się specyficznymi plusami i minusami i zanim odpowiem na pytanie, warto naświetlić kilka spraw.

Rzeczywiście od lat pomagam kupować domki wakacyjne i muszę podkreślić, że jest to zdecydowanie bardziej skomplikowany proces niż zakup normalnego domu. Kiedy kupujemy typowy dom w mieście czy nawet pod miastem, mamy zwykle zdecydowanie większy wybór i domy są często podobne do siebie. Jak przegapimy jeden dom, to jest szansa znalezienia innego w miarę łatwo (szczególnie obecnie, kiedy rynek poważnie zwolnił).

Są też one zwykle położone w miarę blisko od siebie i jeśli oglądamy kilka domów, to łatwo do nich dojechać w czasie jednego spotkania. Są one zwykle podłączone do sieci miejskiej jeśli chodzi o dostawu wody, gazu, prądu. Oczywiście internet czy TV kablowa nie są problemem. Również śmieci są odbierane sprzed domu. Pełna cywilizacja i nie ma problemów.

Odległości. Kiedy poszukujemy cottage - sprawa jest na ogół zupełnie inna. Cottages są często bardzo rozrzucone w sporej odległości od siebie. Jeśli jedziemy zobaczyć 5-7 domków rekreacyjnych, to będzie to całodniowa wyprawa i zdarzyło mi się zrobić takiego dnia nawet 800-900 kilometrów. Z tym, że dotarcie do każdego cottage (nawet z użyciem GPS) potrafi być czasami dość trudna. Czasami ze względów nawigacyjnych, a czasami ze względów na drogę dojazdową czy konfiguracje terenu.

Krótkie dnie. O tej porze roku dni zaczynają być bardzo krótkie i praktycznie po godzinie 16:00 może się okazać, że niewiele będzie do oglądania. O ile w mieście oglądanie domu w nocy nie jest niczym dziwnym, o tyle w przypadku cottages nie ma to wielkiego sensu. Przecież domek letniskowy jest zwykle „dodatkiem” do terenu, na którym on stoi i bez możliwości właściwej oceny okolicy trudno podjąć właściwą decyzję.

Ale wiele osób chce sprzedać cottages właśnie teraz. Wiele domów rekreacyjnych jest używana głównie od wiosny do jesieni. Późniejszy okres jest to trochę martwy i wiele z nich jest zamykanych na okres późnej jesieni aż do późnej wiosny - i w tym czasie nie są zamieszkałe. Zwykle bardzo duży wysyp domków do sprzedaży pojawia się w drugiej połowie lata. Ci z właścicieli, którzy chcieli jeszcze skorzystać po raz ostatni z ich posiadania, chcą je sprzedać przed końcem sezonu.

O ile jeszcze w zeszłym roku, kiedy rynek cottages był super hot i wszystko znikało od ręki, to w tym roku jest sporo wakacyjnych nieruchomości, które są na rynku po 60-90 czy więcej dni i ich właściciele są już trochę „zmęczeni” sprzedażą - i chętni do negocjacji ceny. Dlatego ja osobiście uważam, że właśnie o tej porze roku, ci co planują zakup cottage, mogą znaleźć najlepszą okazję!

Tym bardziej, że z moich obserwacji wynika, że wiele cottages, które trafiają na rynek jest „w rodzinie” od dziesięcioleci, często wymagają renowacji i są sprzedawane przez ludzi starszych, planujących downsizing. Kiedyś były kupowane czy budowane za bardzo małe pieniądze. Dziś, kiedy są wystawione na sprzedaż, są najczęściej spłacone i w wielu przypadkach sprzedający mają „z czego spuścić”, by zachęcić do kupna.

Waterfront Cottages. Moim zdaniem nieważne, czy kupujemy cottage dla siebie czy na AirBnB, zawsze bym preferował lokalizację nad wodą - i głównie nad dobrej wielkości jeziorem. W końcu kiedy ktoś planuje wakacje w Kanadzie, to zawsze  myślimy o rybach czy sportach wodnych. Kiedy mamy cottage nad jeziorem z własnym pomostem, to nie może być lepiej.

Dlatego w wyborze woda, dostęp do niej, wielkość jeziora, jego czystość i głębokość mają, moim zdaniem, kluczowe znaczenie. Dom można poprawić, rozbudować czy kompletnie zmienić, ale wody się nie da. Ostatnio widziałem piękny cottage z bali w doskonałym stanie i za doskonałę cenę (tylko ok. $800,000), który stał na rynku miesiącami, ponieważ zatoka, nad którą ktoś zbudował, ma tylko 3 stopy głębokości, pełno w niej zwalonych drzew i zarasta szuwarami. Kto chciałby nad taką wodą spędzać wakacje?

Dlatego, kiedy kupujemy cottage o tej porze roku, mamy jeszcze szansę sprawdzić jak wygląda nasz waterfront i czy nie pakujemy się w kłopoty.

Na północy zima przychodzi szybciej i może się zdarzyć, że nasze poszukiwania przeciągną się nawet do pierwszego śniegu czy mrozów. W takiej sytuacji, by ocenić jakość kupowanego dostępu do wody i dokładnie przeanalizować zdjęcia satelitarne, można poprosić sprzedających o zdjęcia jeziora z lata. Ja często korzystam również z dostępnych na internecie „fishing charts”, które pokazują jeziora wraz z głębokościami. Proszę pamiętać: woda i dostęp do niej (konfiguracja terenu) to bardzo ważny element zakupu. Może najważniejszy. Kiedy na przykład od cottage do jeziora mamy urwisko i setki schodów, by się do wody dostać, to takie rozwiązanie jest mało poszukiwane.

Dlatego odpowiadając na pytanie, czy warto teraz kupować – powiem że tak, bo mamy największą szansę na dobry deal.

Ale kiedy oglądamy cottages, warto pamiętać jeszcze o kilku sprawach.

Jezioro, rzeka czy wyspa? Zdecydowanie odradzam kupno na wyspach czy nad małą rzeką. Owszem, na przykład French River czy podobnej wielkości akweny są akceptowalne, ale jeziora, które są większe i czasami połączone z innymi, są zawsze najlepszą inwestycją.

Dojazd całoroczny. To się może nie łączy z pytaniem, czy teraz jest dobry okres na zakup, ale warto o tej sprawie pamiętać. Dojazd! I drogi wokół. Kupujemy dom wakacyjny, bo szukamy spokoju, ciszy i bezpieczeństwa. Czasami widuję cottages tuż przy głównych drogach, kiedy cały dzień towarzyszą nam szum i spaliny z przejeżdżających samochodów. Czasami po drugiej stronie jeziora jest bardzo uczęszczana droga, po której nawet jeżdżą ciężarówki hamujące silnikami. To są ewidentnie złe lokalizacje. Z drugiej strony powinniśmy szukać tak, by droga dojazdowa była lokalna, ale odśnieżana przez cały rok. Oczywiście kupując cottage powinniśmy zainwestować w samochód z napędem na 4 koła, bo nawet „odśnieżane” lokalne drogi będą czasami trudne do przejechania.

Domek 4-sezonowy. I jeszcze jedna, istotna sprawa. Jeśli kupujemy za gotówkę, to nie potrzebujemy mortgage. Ale kiedy kupujemy na kredyt, to bardzo ważne jest, by cottage był „all season” - w takich sytuacjach banki są skłonne nam pomóc. Kiedy cottage jest tylko sezonowy, jest to bardzo trudne.

Wiele osób planuje zakup cottage z zamiarem wynajmowania go innym na krótkie okresy czasu. Jest to obecnie doskonały interes dla ludzi, którzy nie boją się pracy. Dlaczego ta forma inwestycji jest aż tak dobra?

Zacznijmy od fenomenu, jakim jest internet. Dzięki niemu powstało mnóstwo stron internetowych, które bardzo ułatwiły procedurę wynajmu nieruchomości rekreacyjnych. Tych stron jest mnóstwo, ale chyba najbardziej znana obecnie strona to AirBnB, która nie tylko jest doskonale zorganizowana, wygodna w użyciu i ma zasięg światowy, ale także zabezpiecza korzystających z niej przed wieloma możliwymi problemami.

Okazało się, że dzięki łatwości wyszukiwania cottages oraz  bookowania, bardzo wiele osób chce skorzystać z tego dobrodziejstwa i spędzić czas z rodziną czy przyjaciółmi na północy. Chętnych jest tylu, że pomimo dość wysokich cen noclegów,  faktycznie bardzo trudno jest znaleźć atrakcyjny cottage na lato i często zamawiać go trzeba z ogromnym wyprzedzeniem.

Ceny za wynajem w sezonie są wysokie i zwykle trudno jest znaleźć ładny domek z dostępem do jeziora za mniej niż $2,500 za tydzień. Sezon zwykle zaczyna się w drugiej połowie maja i trwa do końca września. Te 18 tygodni przynosi zwykle około $40,000 do $50,000 (lub znacznie więcej, bo są cottages, które wynajmują się znacznie drożej). Ale jeśli domek jest całoroczny, to można śmiało założyć, że w pozostałych tygodniach (na przykład przez połowę roku poza latem) można będzie wynająć go przynajmniej za $1,000 za tydzień - co daje nam dodatkowe $15,000. To nie są niemożliwe dochody. Dobrze prowadzony AirBnB, który jest czysty, w dobrym miejscu i ma swój charakter, jest często wynajmowany co roku przez tych samych wczasowiczów, którzy dbają o niego jak o własny.

Przy tak dużych dochodach miesięcznych (średnio od $4,000 do $6,000 lub więcej) utrzymanie i spłacanie cottage nie jest trudne - nawet jeśli zapłaci się za niego milion dolarów. Przy wpłacie 20% na downpayment, spłata za mortgage plus podatek od nieruchomości będzie na poziomie $4,000 miesięcznie. Tak jak wspomniałem wcześniej – dobrze prowadzony AirBnB będzie przynosił nam znacznie wyższy dochód, jeśli spełni konkretne wymagania.

Posiadanie AirBnB w “Cottage Country” ma tą zaletę, że czasami możemy sami skorzystać z wypadu na łono natury, zapraszając rodzinkę i znajomych.

W przeciwieństwie do typowego wynajmu mieszkań czy domów w formie standardowej (na rok), AirBnB ma ogromną zaletę, bo najemca (czyli nasz gość) płaci z góry za określony, krótki okres czasu. I po tym okresie nie ma takich praw, jakie mają “regularni” lokatorzy. Czyli kto nie płaci, nie ma dostępu do naszej nieruchomości.