Jaki bedzie rok 2021 w real estate w Ontario?

Nie dawno temu podsumowałem mijający rok w real estate. Było on zdecydowanie inny niż wiele poprzednich. Dziś chciałbym spróbować przewidzieć jaki będzie rok 2021. Nadmieniam, że nie mam „szklanej kuli” ani nie cytuję poglądów innych „proroków”. Moje przewidywania opierają się wyłącznie na moim własnym doświadczeniu i zdrowym rozsądku. Oczywiście wszelkie przewidywania bazują na tym, że nie dotknie nas jakiś ogólnoświatowy kataklizm czy kolejna pandemia.

Zdecydowanie rok 2021 będzie kolejnym rokiem pod wpływem COVID-19. Pandemia dotknęła wszystkie gałęzie ekonomii, ale w stosunku do real estate okazała się dość łaskawa. Rynek nieruchomości został uznany jako „esential business” i gdyby nie brak „towaru” - można by powiedzieć, że biznes będzie kwitł. Niestety, wyraźnie widoczny jest brak nieruchomości oferowanych na sprzedaż i będzie on odczuwalny przynajmniej do połowy 2021 roku. Przyczyny braków pozostaną te same:

•     mała podaż – duży popyt,

•     bardzo „tanie” pieniądze – oprocentowania poniżej 2% jest niższe niż faktyczna inflacja,

•     obawa przed „mega inflation” będzie nam towarzyszyć także w przyszłym roku. Przy tak ogromnych „planowanych” deficytach pieniądz musi stracić na wartości, co zachęca do inwestowania w domy i ziemię,

•     zwiększy się napływ emigracji, bo wiele podań zostało wstrzymanych ze względu na COVID-19, ale rząd przyspieszy tempo ich rozpatrywania, gdy tylko presja wywołana pandemią się zmniejszy, by nadrobić stracony czas,

•     z napływem imigracji wiąże się napływ kapitału, który najchętniej jest inwestowany w nieruchomości. Obecnie główny napływ imigracji odbywa się z Indii i Chin, co zresztą widać gołym okiem.

• Wiele osób (szczególnie starszych) nie chce zamieniac domu na inny w trakcie trwania pandemi.

Ogromny wpływ na rynek nieruchomości i całą gospodarkę Kanady będzie miała, moim zdaniem,  zmiana prezydenta w USA. To jest oczywiście zupełnie inny temat i nie chcę tutaj robić referendum odnośnie tego, który z amerykańskich kandydatów byłby lepszy. Mam też ogromną nadzieję, że obie administracje (USA i Kanady) będą współpracowały ze sobą na bardziej partnerskich zasadach niż obecnie.

W 2021 roku można się spodziewać dalszego wzrostu cen. O przyczynach wspomniałem wcześniej, ale jeśli miałbym się bawić w „proroka”, to moim zdaniem ceny domów w GTA wzrosną 10-15%, a poza GTA (Guelph, St.Catherines, Barrie, itd.) nawet do 20%. Condo apartments podrożeją o 5-10%.

To będzie "gorszy" rok gorszy dla rynku kondominiów z paru powodów:

•     rental market – będzie ciągle dość mało stabilny. Wiele osób ze względu na problemy z pracą wróciło do mieszkania z krewnymi,

•     jest mniej inwestorów kupujących condos z obawy o problemy z tenantami,

•     strach przed COVID-19 spycha zakup condo na dalsze miejsce. Preferowane są domy, townhouses i semis,

•     rynek AirBnB jest w dużym zwolnieniu.

Rynek condos odbije się od dna w końcu przyszłego roku, gdy tylko pandemia przestanie być tematem numer 1 i wrócimy (oby) do normalności. Ponieważ domy i townhouses są praktycznie poza zasięgiem ludzi młodych - to condos ruszą ponownie jak wróci stabilność pracy.

Pre-construction – mieszkania z planów. Ceny w 2020 doszły do poziomu ponad $1,000 za stopę w Toronto. Jest to praktycznie więcej niż za stopę tego, co można kupić w tak zwanym re-sale market. Deweloperzy mają spory problem, bo wiele projektów jest już w połowie sprzedanych i by były one dalej budowane, potrzebne są kolejne transakcje. Moim zdaniem ostatnią rzeczą, którą zrobią deweloperzy to obniżki cen! Ale należy się spodziewać „bonusów”. Może się okazać, że parkingi ponownie będą oferowane za FREE lub za połowę ceny. To samo z lockers czy pewnymi innymi zachętami.

Sytuacja z re-sale i pre-construction condos jest tymczasowa i być może jest to bardzo dobry czas dla kupujących po raz pierwszy, by wynegocjować dobrą cenę. Proszę pamiętać, że posiadanie domu staje się „luksusem”, na który będzie stać coraz mniej osób i rynek mieszkań wróci do łask, gdy tylko przestaniemy poddawać się panice (widocznej głównie w social media).

Nadal w 2021 będzie trwał „exodus” z GTA do mniejszych miast. Będą to zarówno „baby boomers” jak i dobrze wykształceni ludzie wolnych zawodów, mogący pracować z domów.

Zdecydowanie wciąż nie będzie to rynek przyjazny dla kupujących, a tym bardziej dla kupujących po raz pierwszy. Jeśli muszą oni liczyć tylko na siebie – wyborem będzie condo albo dom za miastem. To, co ja bym też sugerował, to zwrócenie uwagi na domy z drugim apartamentem. Będą one bardzo poszukiwane w 2021, bo wiele osób zaczyna doceniać takie rozwiązanie. Tak dla przypomnienia - warto wiedzieć, że basement apartament wynajęty za $1,200 pozwala pokryć koszty utrzymania prawie $300,000 pożyczki hipotecznej.

Najbliższe lata przyniosą spory ruch budowlany. Miasto się zagęszcza i pomimo, że część ludzi wyprowadzi się z GTA, „nowa” emigracja raczej pozostanie w dużym mieście - przynajmniej przez jedną generację. Tak wyglądało to w przeszłości i tu nie przewiduję zmiany.

Ponieważ brakuje terenów ale również styl życia się zmienia, jestem przekonany, że w budownictwie zaczną dominować następujące trendy:

•     mniejsze ale lepiej wyposażone domy

•     secondary apartament

•     biuro domowe

•     modern design

•     większa ilość łazienek

•     wykończony basement z osobnym wejściem

•     domy wielopokoleniowe

•     minimalne ogródki

•     rooftop terrases

Zmorą 2021 będą też Multiple Offers Situations. Na jeden dom obecnie potrafi być 5-20 albo więcej chętnych. Dla agenta, który ma listing i dla sprzedających jest to wymarzona sytuacja, ale dla kupujących i ich agenta to ogromny stres. Rzecz nie tylko w tym, że znalezienie odpowiedniego domu wymaga czasu, ale potrzeba też bardzo dużo szczęścia i „głebokich kieszeni”, by ten dom kupić.

By zwiekszyć swoją szansę trzeba być przygotowanym do złożenia oferty bez warunków. Czyli warto zadbać o mortgage pre-approval lub współpracę z super sprawnym mortgage broker. Dla tych, co boją się kupowania „kota w worku” warto pamiętać, że można zrobić „pre - sale home inspection” przed złożeniem oferty. Takie rozwiązanie staje się coraz bardziej powszechne, ale moim zdaniem niekoniecznie w każdym przypadku. To powinno zależeć od konkretnego domu i jego stanu, który agent z doświadczeniem będzie mógł wstępnie ocenić.