SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOSCI 2018

Zbliżający się koniec roku zachęca do pewnych podsumowań.

        Nie będę Państwa zanudzał statystykami bo i tak nikt tego nie będzie pamiętał, ale mogę opisać jakie mieliśmy trendy na rynku nieruchomości i jak moim zdaniem rok następny będzie wyglądał. Ale zanim o tym napiszę i wyjaśnię dlaczego różne trendy mają miejsce to najpierw warto przypomnieć o kilku sprawach.

        Rynek real estate jest sciśle powiązany z sytuacją ekonomiczną i polityczną kraju.

        Jest jednak bardziej rynkiem lokalnym związanym z lokalną ekonomią, populacją i  napływem imigracji.

        Poszczególne rynki na terenie Ontario, będą się zdecydowanie różnić. Inna jest sytuacja w Toronto, a inna na przykład w St.Catharines. 

        Często mniejszy rynek lokalny ma swoją „lokomotywę”, która ten rynek napędza, jeśli ona dobrze prosperuje, ale może też bardzo rynek zachwiać jeśli „lokomotywa” straci rozpęd -  tak jak wydarzyło się w Oshawa z General Motors. Waterloo napędzane jest przez studentów, a Niagara w dużej części przez emerytów.

        Chodzi o to, że pisząc o trendach mogę tylko napisać o ogólnych zasadach, a zawsze będą istniały odchylenia w mniejszych regionach wynikających z lokalnej sytuacji.

        Ogólnie można napisać, że w porównaniu do poprzedniego roku na terenie Toronto i okolic:

        - sprzedało się mniej domów, ale sprzedało się więcej mieszkań. 

        - ceny domów wcale średnio nie spadły, natomiast ceny mieszkań poszły w górę.

        - jest mniej aktywnych listingów niż rok temu, ale średni czas na rynku od wystawienia do sprzedaży jest porównywalny.

        - jest moim zdaniem mniej potencjalnych kupujących (szczególnie po raz pierwszy) planujących kupno domu.
        - jest więcej inwestorów planujących zakup mieszkania na wynajem. 

Skąd się takie trendy biorą?
        Ceny domów i połówek, są w stosunku do realnych zarobków dość wysokie. Praktycznie kupujący pierwszy dom są z tego rynku wyeliminowani. W „zamierzchłych” czasach 20 lat lemu kiedy można było kupić dom wolnostojący za $150,000, kupujący po raz pierwszy byli bardzo aktywni. Dziś, kiedy średni dom kosztuje bliżej miliona to oczywiste jest, że takich kupujących po raz pierwszy za milion jest mało. No chyba, że policzymy Chińczyków, a czasami Hindusów kupujących domy za gotówkę.  Oczywiste jest, że kupujący po raz pierwszy, jeśli mogą coś kupić to będzie to mieszkanie lub townhouse, dlatego liczba sprzedanych mieszkań w ubiegłym roku była wysoka.

        Owszem, są niektóre mniej interesujące fragmenty miasta, gdzie ceny spadły (nieznacznie) i wcale nie wynika to z faktu, że domy straciły wartość. Dzieje się tak, ponieważ rynek zwolnił i czasami, jak komuś się spieszy obniża cenę by wzbudzić zainteresowanie. Ogólnie jednak statystyki wskazują minimalny wzrost cen od 2 do 5% w zależności od okolicy. A w Toronto w miejscach gdzie „wszyscy” chcą mieszkać  ceny nawet wzrosły znacznie więcej. Jest to normalne – bo wynika z podaży i popytu. Natomiast ponieważ popyt na mieszkania (bo są tańsze) jest duży, dlatego ich ceny wzrosły właściwie wszędzie..

        Mniejsza niż rok temu liczba wystawianych domów na sprzedaż wynika, często z faktu, że planujący sprzedaż nie są pewni co chcą zrobić. W samym Toronto, rok temu czy dwa lata temu, wiele domów było sprzedawanych przez ludzi planujących wyniesienie się za miasto i kupienie tańszego domu. Ale w ciągu ostatniego roku, poprzez napór „emerytów” na małe miejscowości – w wielu z nich ceny domów bardzo poszły w górę i dziś już taka zamiana jest mniej atrakcyjna. Również ponieważ mieszkania zdrożały i trzeba płacić czasami duże maintenance – wiele osób postanowiło pozostać w „spłaconych” własnych domach, bo czasami jest to nawet tańsze rozwiązanie. Natomiast te domy co się wystawiają i mają właściwą cenę sprzedają się szybko, a nawet czasami wywołują „bidding wars”.

Mniejsza liczba potencjalnych kupujących wynika głównie z wysokich cen nieruchomości. Nowo kupujących jest mało. Najczęściej obecnie ludzi zamieniają domy. Czyli albo młode rodziny kupują domy coraz większe, albo odwrotnie. Ludzie starsi sprzedają większe (lub droższe) i kupują tańsze domy lub mieszkania. Nie jest to oczywiście łatwa decyzja (zmiana domu w pewnym wieku) – bo przeprowadzki są niezwykle uciążliwe.  

        Bardzo zauważalnym trendem jest obecnie kupowanie mieszkań albo z planów, albo z „resale” z zamiarem wynajmowania. Akurat doskonale się to zgrało z tym, że rynek osób poszukujących mieszkanie do wynajęcia jest rozgrzany do czerwoności. Brakuje mieszkań i w chwili obecnej można wynająć jedno sypialniowe mieszkanie przy SQ1 za $2,000 miesięcznie, w Toronto nawet za $2,750. Wiele osób, które mają już spłacone domy decydują się na taki ruch i wszyscy, którym pomogliśmy zainwestować w mieszkania do wynajęcia są bardzo zadowoleni.

        Ponieważ, Metro Toronto od lat jest „lokomotywą” Kanady i skupia około 50% całego Kanadyjskiego biznesu, ściąga połowę imigrantów i prawie 70% inwestorów z całego świata, ja o spadek wartości real estate tutaj się nie obawiam. Jeśli nie nastąpi jakaś ogólnoświatowa katastrofa wynikająca z faktu że po południowej stronie granicy mamy najbardziej nieprzewidywalnego prezydenta jakiego zna współczesna historia, to wszystko będzie „just fine”.
Proszę pamiętać, rynek real estate, jest inwestycją długoterminową i jako taka nie powinna podlegać tym samym emocjom jak giełda. Niestety, żyjemy w świecie wirtualnym. Każdy ma dostęp do wszystkich informacji, każdy jest ekspertem i każdy „wie lepiej”. W przeciwieństwie do giełdy, kiedy jest krach, papiery wartościowe mogą zupełnie stracić wartość i stracimy wszystko. W real estate, nawet jeśli wszyscy spanikują i zaczną sprzedawać ze stratą, to lepiej jest przeczekać. Rynek się unormuje i ceny wrócą do normy, a pewnie w miarę czasu ponownie nabiorą wartości. Piszę o tym dlatego, że może być różnie przez dwa następne lata (ze względu na południowych sąsiadów), ale fundamentalnie w Metro Toronto mamy niezwykle mocny i dobry rynek, oparty na solidnych postawach i moim zdaniem, rok 2019 będzie następnym dobrym rokiem i ci wszyscy, którzy się wahają „kupić nie kupić” mogą spokojnie kupować – a my oczywiście zapraszamy do współpracy.